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北京寫字樓“改造”周期
伴隨 城市更新、存量改造 的新發展浪潮，北京寫字樓市場格局正在變化。今年上半年，北京寫字樓市場共有7個項目入市，導致寫字樓整體空置率同比上升，預計下半年，空置率持續走高將帶來租金的下行壓力。分區域看，除瞭傳統核心商務區外，老牌商務區東長安街由於存量物業的重新入市而迎來新的發展機遇，從而影響北京寫字樓既有格局。
供應增長快於需求
今年，北京市商業辦公類產品限購政策出臺，未來商辦供應量將隨之增加，北京寫字樓市場現狀及未來趨勢也成為業內外關註的焦點。據多傢機構公佈的數據顯示， 供應增長快於需求 是今年上半年北京甲級寫字樓市場的主要特征。
第一太平戴維斯統計數據顯示，從供應端來看，2017年上半年，北京甲級寫字樓市場共有7個新項目竣工交付，合計帶來26.7萬平方米的新增供應，令北京全市甲級寫字樓存量增至1020萬平方米。
從需求端來看，投資、保險等非銀行類金融行業是需求的最主要來源。其次，在互聯網與傳統行業的破界融合下產生的新制造、新媒體等高新技術行業擴張明顯，逐漸成為辦公需求的新勢能。
從空置率來看，雖然二季度寫字樓市場傳統旺季到來，租賃需求較年初已緩慢回升，但仍處於低位，加之新增供應的影響，今年上半年北京甲級寫字樓整體空置率6.5%，同比上升3.1個百分點。另據北京商報記者實地走訪調研發現，CBD區域的部分項目現有空置率水平遠高於市場水平；而業主方考慮到可能對本項目造成的負面影響，對外公佈的空置率遠低於實際空置率。
今年上半年北京甲級寫字樓租金方面，為應對日益激烈的市場競爭，業主采取更加靈活的租金策略，全市甲級寫字樓平均租金自年初開始一直處於下行通道，為每月338.1元/平方米/月，同比下降0.7%。
今年上半年北京甲級寫字樓市場空置率同比已出現上漲，預計下半年北京甲級寫字樓市場供應量依舊較大的情況下，北京甲級寫字樓市場空置率將進一步提升。據第一太平戴維斯研究報告顯示，從供應端來看，2017年下半年，北京甲級寫字樓市場還將迎來5個項目的入市，合計帶來近33.7萬平方米的辦公體量，屆時將進一步推高全市空置率水平。第一太平戴維斯相關負責人表示，隨著中國經濟加速轉型升級，內資需求將成為寫字樓市場未來供應的吸納主力，而外資企業擴張將愈加謹慎。在整體供應加大需求放緩的前提下，未來寫字樓整體空置率將進一步升高，租金仍面臨下行壓力。
東長安街迎來新機遇
從北京市寫字樓上半年的表現看，由於入市量不同，不同區域正在出現不同的特點。例如，作為核心商務區的CBD，在過去五年始終保持較低的空置水平。然而，自2016年初，CBD寫字樓市場開始出現租戶退租及搬遷現象，令空置率逐季攀升。2017年上半年，國際甲級標準的國貿三期B座入市，令CBD整體空置率錄得連續六個季度走高至6.8%，為2011年以來最高點。未來甲級辦公樓供應主要集中在CBD核心，預計2018-2019年，CBD區域將迎來供應高峰，屆時空置率將大幅攀升。優質新項目的入市預計將對已有項目造成沖擊，部分項目租金將可能因為租戶的調整而繼續回調，不同項目間的市場表現進一步分化。
作為新興商務區的麗澤金融商務區，總體功能定位 首都新興金融功能區 ，主要吸引新興金融業總部、金融交易平臺及各類金融投資機構入駐。目前區域內在建項目較多，集中在2018-2020年入市，預計到2020年，有180萬平方米的新增寫字樓供應入市，屆時將形成濃厚的商務氛圍。
此外，東長安街的復蘇也頗值得關註。據瞭解，長安街曾經是北京商務寫字樓市場上的絕對焦點，一直都有 總部街 的稱號，從新中國成立之初各大政府機構以及國傢工商金融行業總部就紛紛雲集於此。不過，作為北京最早的傳統商務區之一，東長安街沿線近年來鮮有新項目入市，多數項目樓齡較長，對租戶吸推薦引力不如從前，正面臨租戶流失的問題。
在經過一段時間的沉浮之後，東長安街正在以 改造 的新形式重新進入北京寫字樓市場版必買推薦圖。所謂 改造 指的就是，既有的酒店或者商辦項目重新被打造為寫字樓。世邦魏理仕北方區研究部董事孫祖天介紹，衡量寫字樓租用價值的並不隻是租金這一個單一指標，位置、商務氛圍以及公共交通也是租戶們更加看重的。孫祖天認為，東長安街在這幾個指標上具有先天的優勢，這也提升瞭 酒改寫 項目的整體租用價值。
據悉，目前在東長安街上，北京國際飯店 酒改辦 項目目前正處於改造裝修期，已有客戶簽約。上季度入市的中糧廣場C座商改辦項目已實現30%的簽約率。此外，作為北京市首個完成酒店改造寫字樓的新聞大廈，成為東長安街吸納租戶的主力，也為其他酒店改造寫字樓項目提供瞭樣本。
酒改寫 將更受關註
在第一太平戴維斯對於2017年下半年北京甲級寫字樓市場的展望中，已提到未來機構投資者和開發商將更多關註有發展潛力的商業存量物業改造為辦公用途，包括商業綜合體、酒店等物業改成辦公物業。
世邦魏理仕發佈報告顯示，隨著北京、上海這樣的一線城市嚴格控制建設用地規模，一些城市中心設施陳舊的物業紛紛通過改造尋找新的市場機會。酒店改造為寫字樓的案例開始增長，其中不乏一些老牌知名酒店的身影。
以位於北京東長安街的新聞大廈為例，新聞大廈是於2004年開業的五星級酒店，在於2014年6月宣佈轉型，2015年6月正式完成戰略轉型。2015年底，新聞大廈2萬餘平方米租賃面積出租率就已達95%，入駐的客戶既有星巴克、南門涮肉等知名餐飲企業，也有杭州銀行、中華保險等金融大亨。
類似於新聞大廈這樣的酒店改成寫字樓的物業並非個例。 世邦魏理仕華北區顧問及交易服務辦公樓部執行董事王茂君表示，隨著北京五環內不再新增建設用地，城市更新和存量升級的市場越來越活躍。近一兩年不斷有酒店和商場被改造為寫字樓，如金融街洲際酒店、萬豪酒店、開元酒店、中坤廣場、盈科中心，星級酒店改造為寫字樓的案例不斷湧現。
世邦魏理仕中國華北區顧問及交易服務辦公樓部執行董事劉煥麗認為， 核心商務區可租辦公空間依然緊俏，促使越來越多租戶考慮城市邊緣的商務園區和核心地段的高品質 商改辦 、 酒改辦 等改造物業。盡管這些非傳統辦公選項仍然具有各種短板和限制，但作為優質寫字樓的補充應該得到持續關註 。
報告認為，近年來， 商改辦 、 酒改辦 趨勢持續走俏，相對於商場和酒店而言，寫字樓在運營成本、租金回報等方面都略勝一籌。隨著中融信托大廈、盈科中心的改造成功，預計未來幾年，在酒店業和傳統百貨業表現低迷的背景下，核心區老舊商業項目的改造將更加受投資者關註。
北京商報記者彭耀廣/文張笑嫣/攝
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